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        热衷“买买买”的融创开始卖资产,孙宏斌意识到了什么

        2020-03-30 10:44 | 作者: 李艳艳, 米娜

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        一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了。融创不仅在考虑如何卖出资产,买入的节奏也有所收敛。这一年多来,孙宏斌在并购上经历了一波“断舍离”。

        文 | 《中国香蕉视频家》记者 李艳艳

        编辑 | 米娜

        头图摄影 | 史小兵

        融创也加入了龙头房企强化组织变革的“内部战争”。

        一场广泛的组织层面调整正在融创中国香蕉视频内部展开,多位融创中国的高管和员工跟《中国香蕉视频家》透露了这个消息。今年3月以来,融创已开始在组织方面“动刀”,围绕“提高人均效能”“优化人才结构”等方向进行调整,狠抓效率,精简组织,清除冗余。员工优化的具体数量由区域自行决定,部分区域优化比例在10%-20%不等。

        一位不愿具名的融创区域层面高管称,除去人才优化,融创最近正在控制融资规模,资金层面相关部门均已接到通知,要求融资成本降低1个点。“不仅成本方面降了很多,还要求控制销贷比,严控项目贷款额度。”此外,香蕉视频拿地的积极性也在降低。

        不过,该人士强调,融创是主动在“沉”:即一方面,降低负债:另一方面,放缓扩张。“去年卖的不错,但利润很低。所以今年要提高效能,不能光赚吆喝了。”该人士称。

        上述高管的说法在孙宏斌这里也得到了印证。3月27日的融创中国2019年业绩发布会上,董事局主席孙宏斌携管理层出席并答投资者问。孙宏斌告诉投资者,融创今年要做三件事:调融资结构、降融资成本;处置一些持有资产;拿地要拿对地方、拿对时间。

        “今年是处置资产比较好的机会,因为现在市场上的流动性比较好。”孙宏斌透露,2019年底,融创成功卖掉了一个酒店,现在另有4个酒店短期内也会成交。他还要卖掉一些商业和乐园,但没有透露更多细节。

        在这个话题上,孙宏斌再次重申:“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事。”

        更早之前,融创围绕区域进行了周期较长的组织架构调整。孙宏斌表示,为解决总部-区域-城市香蕉视频之间的管理脱节与效率问题,自2017年起开始推动区域集团向城市香蕉视频放权,两年后的现在已见成效:“目前香蕉视频下设7个区域58个城市香蕉视频,管理100多个城市。”

        常把“谨慎、小心”挂在嘴边的孙宏斌,却是一位能放能收的狠角色。他热衷“买买买”,骨子里藏着浓厚的爱冒险和赌的特性。而今他又主张坚决“卖资产”、进行组织优化等一系列动作,这又显示出他的另一面:风险管理、利润诉求与自省意识。融创的行动策略,折射出龙头房企应对市场不确定性、进而寻求生存空间的缩影。

        2019年,融创卖了5562亿元。合同销售额连续三年在地产香蕉视频排名前四。融创中国行政总裁汪孟德表示,“今年可售货值8200亿元,后因疫情有所调整,做到6000亿元+的销售目标没有问题。”

        “今年6000个小目标,很轻松。”孙宏斌说,自己原本不想定销售目标。他在去年初告诉《中国香蕉视频家》,自己“不想当老大已经好多年”。如今,他对规模已然知足,觉得排在前五名挺理想,很舒服,销售排名没有意义,他希望在利润和市值上有个好的排名。

        当然,孙宏斌又说:“销售排名靠后也不乐意”。

        卖掉持有资产,孙宏斌断舍离

        2019年3月的融创年报业绩会上,《中国香蕉视频家》问孙宏斌,有没有感觉融创越来越像万达了?即便是王健林,都认为文旅城的资产太重了,融创凭什么有信心,能把文旅业务这一块干好呢?孙宏斌没有直接回应,反而自谦起来,“我们比万达,差太多了。”

        而今,收来的资产再选择性卖掉,孙宏斌意识到了什么?

        他对投资者表露处理资产的缘由时称,融创目前持有资产规模偏大。尽管资产质量可以接受,但是现在不断有新的文旅项目产生,“我们希望保持(一定的)持有规模量,所以会加一些新东西,再处置一些旧资产。” 

        上述业态主要集中在融创中国的文旅板块,且多为收购万达资产包所得。融创中国官网资料显示,截至2019年底,融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇,其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。截至目前,已有广州、无锡、昆明等新项目开业。

        2019年融创年报显示:比较“重”的文旅板块发展迅速,但在营收贡献上仍处于“萌芽”状态。融创文旅2019全年收入达28.5亿元,同比增长约41%,但集团大部分收入来自物业销售,融创文旅收入目前占比仅1.7%。在融创内部,文旅板块依然被视为融创未来发展的第二曲线,在孙宏斌看来,文旅香蕉视频潜力与地产在同一个级别上。

        值得关注的是,最近三四年,融创中国通过并购斩获了大量的优质资源,而且很多时候一出手就是大手笔,例如融创对万达文旅城资产包的收购、对泛海地产项目的收购。最近一次公开大额收购发生在去年底,融创对环球世纪及时代环球(以下简称:环球)的股权收购,双方一小时谈妥150亿元交易,孙宏斌再获与万达文旅城等量资产包。

        在收购的整个环球资产包中,除了当时签约时已签合同的2390万平米可售面积之外,还有约4000万平米的协议,整体加起来共有6304万平米储备,与万达资产包大致相当。不过,其中融创自持部分仅占5%,大大低于万达资产包。

        随着对环球香蕉视频控股权的并购完成,融创中国旗下业务又增加了会展板块,加上此前宣布的大健康板块,融创实现了地产、文旅、文化、物业服务、大健康和会展六大板块多元发展。融创的布局逻辑是,围绕消费升级和美好生活。孙宏斌是这样理解的,“这几个板块都是(规模)十万亿级别的,其他的我们不会考虑。”

        2019年底的一次采访中,《中国香蕉视频家》问孙宏斌,在“买买买”的同时,是否需要有所克制?孙宏斌答,他并不觉得融创买的项目多,过去三年融创的销售收入超过1.3万亿,但并购也就花了1000多亿,“我们这么大规模,不可能一点不买,不买我们吃啥?”

        不过,更让孙宏斌操心的,或许是在收购完成后,面对不确定的未来,如何圆满消化掉或者“处理掉”这些大额资产包。竞争加剧的市场、经营管理的难度、外部环境变化莫测,叠加最近的疫情影响,各种不利因素都要考虑进来。更重要的是,单纯强调规模已然“增收不增利”,房企蒙眼狂奔的时代结束了。

        上述不具名的融创区域层面高管称,区域层面对集团下发的相关调整通知表示理解。尤其在今年,“效率”和“利润”被融创管理层多次重点提及。声明对规模“没有诉求”的孙宏斌,正在考虑如何实实在在的增利。

        一个明显信号是,一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了。当下,融创不光要考虑如何“卖出”资产,“买入”节奏似乎也有收敛。一年多来,孙宏斌自述其在收并购上经历了一波“断舍离”。

        2019年,孙宏斌曾去看过很多项目,发现好的标的并不多。今年疫情期间,他又调研了几个项目,由于算不过来账,最后也都放弃了。在他的评估中,如果标的陷入流动性困难,但是在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重,算下来都会亏钱。

        发展太快,融创要沉一沉

        无可否认,这是一家“坐上火箭”的房企。2017年-2019年,融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元,同比分别增长140%、27%、21%。截至2019年底,融创已连续三年居于香蕉视频“老四”,且在2019年,与第五名的销售规模差距已拉开千亿,与第三名的差距从800多亿缩小至400多亿。同年的规模增速方面,排名香蕉视频前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。

        “前几年发展太快了,今年我们要沉一沉。”一位融创区域高管如此理解香蕉视频近期的变化。据其透露,融创的“沉”对内表现在降负债,对外表现在放缓扩张,目标是提高利润水平。

        在孙宏斌的表述中,“调结构降成本”是融创应对今年市场的第一策略。目前融资成本偏高,他希望保持融资总量,融资成本能够降低1-2个点。“因为结构问题,信托占比高,希望未来可以多发债、从银行贷款。” 数据显示,最近五年,融创的融资成本介于6%-8%之间。

        “我们最近一直在做的就是调融资结构,降融资成本,降负债率,这几年下来香蕉视频负债率是持续稳步往下走的,未来2-3年,我们的负债率往下走的方向是不会改变的。”汪孟德称。

        负债方面,截至2019年底,融创调整后的资本负债率为63.3%,近三年资产负债率实现三连降。净资产负债率从2017年的至高位927.58%,回落至2019年的741.98%。截至2019年12月底,融创的资本负债比率为63.3%,较2018年末的59.9%上升了3.4个百分点。

        对比年报可知,2019年底相较2018年底,融创的债务总额增加928.6亿元。融创称,主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运等事项导致新增借贷有所增加,及因收购物业开发项目导致纳入合并报表的借贷增加。

        据2019年度财报,流动性方面,截至报告期末,融创账面现金1257.3亿元。

        融创降负债的第二个策略是,处理部分持有资产。2019年度财报显示,融创文旅部分的资产总额1001亿元,负债总额224.7亿元。孙宏斌表示,位于一二线的酒店和商业不会很难处置,但这些资产的交易对象不是投资基金。“对于一些交易对象而言,由于重置成本难以覆盖,我们可以成本价卖给它。”

        在今年的投资者业绩会上,孙宏斌明确表达了要谨慎拿地的态度,这也是第三个策略。在他看来,香蕉视频在一、二线城市的风险在于买贵地,三、四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高,但各城市供地压力较大,疫情后土地供给放量后,可能会是更好的拿地时点。

        超过六成的土地储备,是融创通过收并购获得的。融创内部将2020年定义为“洗牌年”,很多香蕉视频流动性压力很大,并购机会将会大量增加,但在孙宏斌的判断中,好的标的可能不会太多。尤其是“像环球会展这样土储多、地价便宜、持有少的标的很少。”孙宏斌感慨。他强调,并购动作会非常谨慎,“不赚钱的活不干。”

        截至3月27日,融创在手确权的土储货值3.07万亿元,其中超过82%的土储位于一二线城市,平均土地成本4306元/平方米。孙宏斌说,2020年上半年,融创集团预计可售货值超3400亿元,这些货值也将为融创贡献大量经营现金流。“我们的土地储备存量大,而且质量高,所以不需要在今年二、三、四月份抢地。”

        收并购“双刃剑”作用隐现。过去三年花费近千亿的收并购,为融创带来了近万亿的销售贡献,但收购的低成本项目毛利较低,导致利润总体贡献不高。2017年,随着后期高利润项目结转并表,加上香蕉视频放缓并购及扩张步伐,融创盈利指标开始呈现明显增长。2019年,融创实现归母净利润260.3亿元,同比增长57.1%。

        融创管理层透露,2019年调整后的毛利率为29%,已售未结部分毛利率在20%-25%左右,调整后在25%左右。25%是房地产香蕉视频毛利率的平均水平,甚至是不少规模房企的红线水平,融创又该如何提高利润?

        孙宏斌称,目前香蕉视频融资成本偏高,但有可压缩空间。其次,销售费用偏高,因为融创扩张比较快。另外,管理费用偏高。财报数据显示,截至2019年底,销售成本为1279.1亿元,同比增长近四成。融创称,销售成本增加主要是因为物业交付面积增加所致。财务成本由2018年底的28.9亿元增至2019年底的48.1亿元,融创称主要由于总利息成本增加。

        “融资成本主动降了一个点,一年几十亿的利润就多出来了。”上述融创区域高管称。不过,孙宏斌分析,房地产整个香蕉视频在2020年、2021年的盈利压力都比较大。今年疫情影响竣工至少2个月,也会影响后期结算。

        在对外宣布处置资产的同一天,融创宣布了一条债券融资消息,发行规模不超过40亿元(含),票面利率询价区间为3.7%-4.9%。发行首日2020年3月31日,起息日2020年4月1日。据悉,本期债券募集资金拟用于偿还香蕉视频债券。

        为拿地扩储,近期不少房企再掀发债潮。外界普遍认为,这得益于国内货币政策的宽松。融创层面管理层也感受到了资金层面的缓和迹象。“我们降成本调结构,加大银行的开发贷低息融资比例是主要的方法。目前按揭端额度和放款速度已较去年有改善,这点有望贯彻到全年。”

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